Immobilien wie Mehrfamilienhäuser oder Eigentumswohnungen werden als besonders stabile Form der Geldanlage angesehen. Seit der Anhebung der Zinsen haben die Herausforderungen für Investoren wieder zugenommen. Vor diesem Hintergrund ist es umso wichtiger, dass sich Investoren gründlich informieren und eine präzise Renditeberechnung durchführen, bevor sie eine Immobilie erwerben.
Seit dem Zinsschock sind zwar in vielen Regionen Deutschlands – sogar den Metropolregionen – die Kaufpreise für Immobilien zurückgegangen, während der Druck auf den Mietmarkt weiter steigt, was wiederum zu steigenden Mieten führt. Allerdings entwickelt sich der Markt aktuell so dynamisch, dass es für Laien nur schwer ersichtlich ist, ob die erzielbaren Renditen die Höhe der Investition rechtfertigen können. Denn die Finanzierungskosten sind bekanntermaßen gestiegen und Bankkredite müssen schließlich abgezahlt werden.
Die Frage, ob und in welcher Höhe es zu einer Wertsteigerung Ihrer Immobilie kommt, ist also letztlich immer mit einigen Unsicherheiten verbunden.
Auf welche Faktoren kommt es bei der Renditeberechnung an?
Die jährliche Rendite einer Immobilie lässt sich bis zu einem bestimmten Punkt vorausberechnen, obwohl es stets unvorhergesehene Elemente gibt, die das Endergebnis sowohl positiv – durch potenzielle Anstiege der Mietpreise – als auch negativ – durch Einnahmeverluste aufgrund von Leerständen oder durch politische Eingriffe wie Mietpreisdeckelungen – beeinflussen können. Es ist offensichtlich, dass die Rentabilität umso attraktiver ist, je größer die jährlichen Mieteinnahmen im Vergleich zum Kaufpreis der Immobilie sind.
• Faustregel: Teilen Sie den jährlichen Netto-Mietertrag durch den Kaufpreis inklusive Kaufnebenkosten, multiplizieren Sie das Ergebnis mit 100 und Sie erhalten die Jahresrendite in Prozent
Allerdings gestaltet sich eine realistische Berechnung komplexer, da es entscheidend ist, sämtliche Kostenfaktoren zu berücksichtigen. Für die Bestimmung der Eigenkapitalrendite, die für eine Investitionsentscheidung von wesentlicher Bedeutung ist, müssen die mit dem Immobilienkauf verbundenen Kosten detailliert aufgeschlüsselt werden in:
• Eigenkapitalanteil am Kaufpreis inkl. Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Maklerprovision) und
• Fremdkapitalkosten (Darlehenszinsen bis zur Tilgung).
Der nächste Schritt beinhaltet die Berechnung des jährlichen Nettoertrags. Hierzu subtrahiert man Verwaltungskosten, Instandhaltungsausgaben sowie die Rücklagen für Instandhaltung von der jährlich erzielten Nettomiete.
Wann ist ein Investment rentabel?
Wenn der auf diese Weise berechnete jährliche Nettoertrag die jährlichen Aufwendungen für Zinsen und Tilgung des für den Immobilienkauf aufgenommenen Kredits übersteigt, lässt sich schlussfolgern, dass sich die Investition von Beginn an auszahlt. Dies liegt daran, dass über die gesamte Kreditlaufzeit hinweg die jährliche Rendite die Finanzierungskosten der Investition übertrifft.
Aber auch wenn der Ertrag anfänglich unter den Finanzierungskosten liegt, kann eine Investition langfristig dennoch profitabel sein. Dies berücksichtigt neben den Mieteinnahmen insbesondere die potenzielle Wertsteigerung der Immobilie als entscheidenden Faktor für die Rentabilitätsberechnung.
Angenommen, Ihr anfängliches Eigenkapital belief sich auf 50.000 Euro. Angenommen weiter, Sie haben Ihr Finanzierungsdarlehen für die Immobilie nach 20 Jahren vollständig abbezahlt, wofür Sie sämtliche jährliche Netto-Mieteinnahmen aufgewendet und zusätzlich jedes Jahr 2.000 Euro dazugelegt haben. Somit beläuft sich Ihr gesamtes investiertes Eigenkapital auf 90.000 Euro.
Sollte der Wert Ihrer Immobilie in diesem Zeitraum deutlich gestiegen sein und Sie entscheiden sich für den Verkauf, so stellt alles, was den eingesetzten 90.000 Euro übersteigt, Ihren Gewinn dar. Wenn Sie diesen Gewinn durch die 20 Jahre Ihrer Investitionstätigkeit teilen und das Ergebnis ins Verhältnis zu den 90.000 Euro setzen, erhalten Sie die jährliche Rendite, die Sie erzielt haben. Übertrifft diese den üblichen Marktzins oder die Inflationsrate, kann die Investition als erfolgreich angesehen werden.
Der Schlüssel zum Erfolg: detaillierte Informationen
Obwohl solche Modellrechnungen auf den ersten Blick überzeugend erscheinen mögen, liegt die Problematik darin, dass schon minimale Veränderungen bei einzelnen Parametern erhebliche Auswirkungen auf die Rentabilitätserwartungen haben können. Für Investoren ist es daher essenziell, vollumfängliche Informationen über das zum Kauf stehende Objekt zu erhalten, um auf dieser Grundlage eine fundierte Entscheidung über die Vorteilhaftigkeit der Investition treffen zu können.
Besonders objektspezifische Aspekte wie die Mieterzusammensetzung, die Kosten für Verwaltung und Instandhaltung zählen zu den entscheidenden Variablen für eine Rentabilitätsberechnung. Es empfiehlt sich deshalb, durch mehrfache Besichtigungen vor Ort ein detailliertes Verständnis für die Immobilie und ihre Mieter zu entwickeln sowie sämtliche Dokumente zum Objekt sorgfältig zu analysieren.
Analyse und Strategie benötigen die Expertise des Profis
Es ist jedoch noch aussichtsreicher, sich nicht allein mit den gegenwärtigen Einnahmen und Ausgaben des aktuellen Eigentümers zu befassen. Vielmehr sollten Sie zusätzlich evaluieren, welche zusätzlichen Einnahmen beispielsweise durch Modernisierungsmaßnahmen erzielbar wären oder inwiefern sich die momentanen Mieteinnahmen zum lokalen Mietspiegel verhalten. Obwohl Mietsteigerungen in den zuvor dargestellten Rentabilitätskalkulationen nicht berücksichtigt wurden, spielen Optimierungen sowohl auf der Einnahmen- als auch auf der Ausgabenseite eine entscheidende Rolle für Ihren Erfolg als Investor. Zudem ist es wichtig, das Risiko von Leerständen zu bewerten und Strategien zu entwickeln, um dieses möglichst zu minimieren.
Große Marktkompetenz und umfassendes Fachwissen sind erforderlich, um die Potenziale und Gefahren einer Anlageimmobilie sachgemäß einschätzen zu können. Investoren ohne entsprechende Erfahrung fehlt es oft an der Fähigkeit, beispielsweise aus dem Alter und dem Zustand einer Immobilie auf die zu erwartenden Kosten für Instandhaltung oder Sanierung zu schließen und diese im Kontext des Wertsteigerungspotentials zu bewerten.
In solchen Fällen ist ein versierter Investmentmakler wie nowo Immobilien ein unverzichtbarer Ratgeber. Er leistet wertvolle Unterstützung bei der Auswahl Ihrer Anlageimmobilie, ermöglicht Ihnen eine fundierte Kaufentscheidung und hilft Ihnen, eine strategische Planung für die Zeit nach dem Erwerb zu formulieren.
Häufig wird Einsteigern im Bereich der Immobilieninvestitionen geraten, sich zunächst auf den Erwerb einer einzelnen Eigentumswohnung zu konzentrieren, da diese einfacher zu verwalten sei und es vorteilhaft wäre, mit einem überschaubaren Projekt zu starten, bevor man sich an umfangreichere Objekte wagt. Wer jedoch die Unterstützung eines erfahrenen Investmentmaklers wie nowo Immobilien genießt und auf dessen fachkundigen Rat vertraut, braucht sich bei der Wahl der Art seiner ersten Investitionsimmobilie nicht unnötig einzuschränken.
Mit einer durchdachten Strategie und einer Berechnung, die auf präzisen Daten basiert, können auch Einsteiger beim Erwerb von beispielsweise Mehrfamilienhäusern, Bürogebäuden, Studentenwohnheimen oder Seniorenresidenzen erfolgreich in die Welt der Immobilieninvestitionen einsteigen.
Sie suchen nach einer passenden Investmentimmobilie mit sicherer Rendite? Wir von nowo Immobilien sind Ihr kompetenter Ansprechpartner. Kontaktieren Sie uns jetzt! Wir beraten Sie gern und finden für Sie ein passendes Investment.
