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VERMÖGENSAUFBAU MIT IMMOBILIEN

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Investment: Vermögensaufbau mit Immobilien

Ihre Kapitalanlage für die Zukunft

Immobilien gelten seit jeher als eine der solidesten Formen der Kapitalanlage. Sie bieten nicht nur stabile Wertsteigerungen, sondern auch laufende Einnahmen durch Vermietung. Für Anleger, die ihr Vermögen nachhaltig und inflationsgeschützt aufbauen möchten, stellen Immobilien eine attraktive Option dar.

Vorteile von Immobilieninvestitionen

  • Wertbeständigkeit und Inflationsschutz: Immobilien sind weitgehend unabhängig von kurzfristigen Marktschwankungen und bieten Schutz vor Inflation.
  • Steuervorteile: Kosten wie Erhaltungsaufwand können steuerlich geltend gemacht werden. Zudem profitieren Anleger von Abschreibungen in Höhe von jährlich zwei Prozent auf die Anschaffungs- und Sanierungskosten. Bei einem Verkauf nach zehn Jahren ist der Wertzuwachs steuerfrei.
  • Laufende Einnahmen: Durch Vermietung generieren Sie regelmäßige Mieteinnahmen, die zur Tilgung von Finanzierungen oder als zusätzliches Einkommen dienen können.
  • Diversifikation des Portfolios: Immobilien bieten eine Möglichkeit, das Anlageportfolio zu diversifizieren und Risiken zu streuen.

Kapitalanleger haben stets das Ohr am Markt

Wer mit Immobilieninvestments erfolgreich ein Vermögen aufbauen will, benötigt vor allem ständige Marktkenntnis und viel Immobilienwissen. Auf dieser Seite haben wir die wichtigsten Aspekte für Sie zusammengestellt: Wie prüfe und kaufe ich die richtige Immobilie, wie vermiete ich sie rentabel und wann trenne ich mich wieder von ihr? Treten Sie unserem Netzwerk für Investoren bei und bleiben Sie mit uns stets auf dem neuesten Stand.

Jens Burmester – CEO
nowo Immobilien Investments Niedersachsen

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Häufig gestellte Fragen (FAQ) zu Immobilieninvestitionen

Der Vermögensaufbau mit Immobilien bietet zahlreiche Vorteile, erfordert jedoch auch eine sorgfältige Planung und fundierte Marktkenntnisse. Mit der richtigen Strategie können Immobilien eine solide Grundlage für Ihre finanzielle Zukunft darstellen.

Eine Immobilie wird als Kapitalanlage interessant, wenn sie bestimmte Kriterien erfüllt, die sowohl die Rendite als auch die Sicherheit der Investition betreffen. Hier sind die wichtigsten Faktoren:

  1. Lage, Lage, Lage:
    Die Lage ist entscheidend für den Wert und die Vermietbarkeit der Immobilie. Eine gute Infrastruktur, Nähe zu Arbeitsplätzen, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten und Freizeitangeboten erhöhen die Attraktivität.
  2. Mietrendite:
    Die Mietrendite zeigt, wie viel Ertrag im Verhältnis zum Kaufpreis erzielt wird. Eine hohe Nettomietrendite deutet auf eine gute Kapitalanlage hin. Wichtig ist hier die Differenz zwischen Bruttorendite (ohne Kosten) und Nettorendite (abzüglich aller laufenden Kosten).
  3. Wertsteigerungspotenzial:
    Immobilien in aufstrebenden Stadtteilen oder Regionen mit wirtschaftlichem Wachstum bieten Chancen auf langfristige Wertsteigerung. Auch Sanierungsobjekte mit Modernisierungspotenzial können interessant sein.
  4. Zustand der Immobilie:
    Neubauten oder frisch sanierte Immobilien verursachen weniger Instandhaltungskosten. Bei älteren Objekten sollte der Renovierungsbedarf genau geprüft werden.
  5. Mietentwicklung und Nachfrage:
    Regionen mit wachsender Bevölkerung oder angespannten Wohnungsmärkten bieten stabile Mieteinnahmen. Die Nachfrage nach Mietwohnungen sichert die Vermietbarkeit.
  6. Steuerliche Vorteile:
    Abschreibungen (AfA), Werbungskosten und mögliche Steuervergünstigungen bei Denkmalschutzimmobilien machen die Investition attraktiver.
  7. Finanzierungsmöglichkeiten:
    Niedrige Zinsen und gute Kreditkonditionen erhöhen die Rentabilität der Investition. Eigenkapitaleinsatz und Tilgungsraten sollten ebenfalls berücksichtigt werden.
  8. Rechtliche Rahmenbedingungen:
    Mietpreisbremsen, Kappungsgrenzen oder andere gesetzliche Vorgaben können die Rentabilität beeinflussen. Diese sollten im Vorfeld geprüft werden.
  9. Diversifizierungsmöglichkeiten:
    Immobilien können Teil eines breit aufgestellten Portfolios sein, um Risiken zu streuen.
  10. Persönliche Strategie:
    Ob kurzfristige Gewinne (z.B. durch Weiterverkauf) oder langfristige Einnahmen (Mietzahlungen) angestrebt werden, beeinflusst die Auswahl der Immobilie.

Wenn all diese Faktoren sorgfältig abgewogen werden, kann eine Immobilie eine stabile und renditestarke Kapitalanlage darstellen.

Hier ist die Erklärung ohne Formeln, nur mit einfachen Rechenbeispielen:


1. Bruttorendite:

Die Bruttorendite zeigt, wie viel Gewinn du mit der Immobilie machst, ohne dabei Kosten wie Steuern oder Reparaturen zu berücksichtigen. Du vergleichst einfach die jährlichen Mieteinnahmen mit dem Kaufpreis der Immobilie.

Beispiel:

  • Kaufpreis der Immobilie: 300.000 €
  • Jährliche Mieteinnahmen: 12.000 €

Um die Bruttorendite zu berechnen, teilst du die Mieteinnahmen durch den Kaufpreis und rechnest das Ergebnis in Prozent um.

In diesem Fall wären das 4 % Bruttorendite.

Das gibt dir eine grobe Orientierung, aber es fehlen noch wichtige Kosten, die du ebenfalls berücksichtigen solltest.


2. Nettorendite:

Die Nettorendite ist genauer, weil hier alle laufenden Kosten abgezogen werden, wie z.B. Verwaltung, Instandhaltung oder Rücklagen. Das zeigt dir, was am Ende tatsächlich übrig bleibt.

Beispiel:

  • Jährliche Mieteinnahmen: 12.000 €
  • Laufende Kosten: 3.000 € (z.B. für Reparaturen, Verwaltung, Rücklagen)
  • Gesamtkosten der Immobilie (inkl. Kaufpreis und Nebenkosten): 320.000 €

Du ziehst die 3.000 € Kosten von den 12.000 € Mieteinnahmen ab. Es bleiben 9.000 € übrig.

Im Verhältnis zu den Gesamtkosten ergibt sich eine Nettorendite von etwa 2,8 %.


Durchschnittliche Renditen in Deutschland:

  • Wohnungen in Großstädten: 2 % bis 4 % Nettorendite
  • Wohnungen in mittelgroßen Städten (z.B. Leipzig, Mannheim): 4 % bis 6 %
  • Mikroapartments oder Studentenwohnungen: 5 % bis 7 % (hier ist die Rendite höher, aber auch das Risiko)
  • Gewerbeimmobilien: 5 % bis 8 %, allerdings hängt das stark von der wirtschaftlichen Lage ab

Faktoren, die die Rendite beeinflussen:

  1. Lage der Immobilie:
    In Top-Lagen sind die Kaufpreise oft höher, die Renditen etwas niedriger, aber das Potenzial für Wertsteigerungen ist größer.
  2. Finanzierungskosten:
    Wenn du einen günstigen Kredit bekommst, bleibt dir mehr von den Mieteinnahmen übrig. Steigen die Zinsen, schrumpft die Rendite.
  3. Mietentwicklung:
    In Regionen mit stabilen oder steigenden Mieten verbessert sich deine Rendite langfristig.
  4. Nebenkosten:
    Steuern, Maklergebühren und andere Kaufnebenkosten sowie laufende Ausgaben wie Hausgeld oder Reparaturen mindern die Rendite.
  5. Wertsteigerung:
    Neben den Mieteinnahmen kann auch der steigende Wert der Immobilie zur Rendite beitragen, wenn du sie später gewinnbringend verkaufst.

Gesamtrendite:

Die Gesamtrendite kombiniert die Mieteinnahmen und die mögliche Wertsteigerung der Immobilie. In gefragten Lagen kann die Gesamtrendite deutlich höher sein als die reine Mietrendite.


Fazit:
Für Wohnimmobilien in Deutschland ist eine Nettorendite von 3 % bis 5 % realistisch. In weniger gefragten Regionen oder bei speziellen Immobilienarten kannst du auch höhere Renditen erzielen, allerdings geht das meist mit einem höheren Risiko einher.

Eine Kapitalanlage in Immobilien bietet zwar stabile Ertragschancen, birgt jedoch auch verschiedene Risiken, die sowohl finanzielle als auch rechtliche Aspekte betreffen. Hier sind die wichtigsten Risiken im Überblick:


1. Marktrisiko:

  • Wertverluste:
    Der Immobilienmarkt kann Schwankungen unterliegen. Wirtschaftliche Krisen, Zinssteigerungen oder regionale Entwicklungen können den Immobilienwert mindern.
  • Mietpreisentwicklung:
    In Regionen mit sinkender Nachfrage können Mieten stagnieren oder fallen, was die Rendite verringert.

2. Standortrisiko:

  • Schlechte Lage:
    Immobilien in ungünstigen Lagen verlieren an Wert oder lassen sich schwer vermieten. Fehlende Infrastruktur, abnehmende Bevölkerungszahlen oder wirtschaftliche Stagnation in der Region sind Risikofaktoren.
  • Mikrolage-Veränderungen:
    Selbst in guten Städten kann eine schlechte Nachbarschaft (Lärm, Kriminalität, Verkehrsprobleme) die Attraktivität einer Immobilie mindern.

3. Finanzierungsrisiko:

  • Zinsänderungen:
    Steigende Zinsen bei variablen Darlehen oder bei Anschlussfinanzierungen können die Finanzierungskosten erhöhen.
  • Überschuldung:
    Eine zu hohe Fremdfinanzierung kann bei Mietausfällen oder unerwarteten Kosten zur finanziellen Belastung führen.
  • Tilgungsrisiko:
    Wenn die Immobilie nicht wie geplant verkauft oder ausreichend vermietet werden kann, könnte die Rückzahlung von Krediten gefährdet sein.

4. Mietausfallrisiko:

  • Leerstand:
    Längere Leerstandsphasen senken die Einnahmen und erhöhen die laufenden Kosten.
  • Zahlungsausfälle:
    Mieter, die nicht zahlen oder sich verspätet mit der Miete, können die Liquidität des Eigentümers belasten.
  • Rechtliche Schwierigkeiten:
    Kündigungsschutz und Mieterschutzgesetze können es erschweren, säumige Mieter aus der Immobilie zu bekommen.

5. Instandhaltungs- und Renovierungsrisiken:

  • Unerwartete Reparaturen:
    Verborgene Mängel (z.B. Schimmel, marode Leitungen, Dachschäden) können hohe Kosten verursachen.
  • Sanierungspflichten:
    Gesetzliche Vorgaben zu Energieeffizienz oder Denkmalschutz können teure Modernisierungen erzwingen.
  • Steigende Betriebskosten:
    Erhöhte Nebenkosten können die Rendite schmälern, insbesondere wenn diese nicht vollständig auf den Mieter umgelegt werden können.

6. Rechtliche und politische Risiken:

  • Gesetzesänderungen:
    Mietpreisbremse, Kappungsgrenzen oder neue Steuergesetze können die Rentabilität beeinflussen.
  • Regulatorische Auflagen:
    Änderungen in Bauvorschriften, Umweltauflagen oder steuerliche Rahmenbedingungen können zusätzliche Kosten verursachen.
  • Enteignungsrisiko:
    Zwar selten, aber Diskussionen über Enteignungen in Großstädten zeigen, dass politische Entscheidungen Einfluss nehmen können.

7. Liquiditätsrisiko:

  • Schwieriger Wiederverkauf:
    Immobilien sind weniger liquide als andere Anlageformen. Der Verkauf kann Zeit in Anspruch nehmen und bei Marktschwäche mit Verlusten verbunden sein.
  • Hohe Transaktionskosten:
    Notar-, Makler- und Grunderwerbsteuern machen einen schnellen Verkauf unrentabel.

8. Diversifikationsrisiko:

  • Klumpenrisiko:
    Eine hohe Kapitalbindung in einer einzigen Immobilie birgt das Risiko, dass bei Problemen ein großer Teil des Vermögens betroffen ist.

9. Inflationsrisiko:

  • Entwertung von Mieteinnahmen:
    Steigt die Inflation schneller als die Mieten, kann die reale Rendite sinken.

10. Persönliches Risiko:

  • Fehlende Expertise:
    Mangelnde Marktkenntnisse oder Fehler bei der Bewertung der Immobilie können zu Fehlentscheidungen führen.
  • Zeitaufwand:
    Die Verwaltung von Immobilien kann zeitintensiv sein, insbesondere bei mehreren Objekten oder Problemimmobilien.

Fazit:
Eine Immobilieninvestition bietet stabile Ertragsmöglichkeiten, ist aber mit vielfältigen Risiken verbunden. Eine sorgfältige Marktanalyse, konservative Finanzierungsstrategien und rechtliche Beratung sind entscheidend, um diese Risiken zu minimieren. Diversifikation und eine fundierte Standortwahl sind ebenfalls wichtige Maßnahmen zur Risikosteuerung.

Der benötigte Eigenkapitalanteil beim Kauf einer Investment-Immobilie hängt von mehreren Faktoren ab, wie dem Standort, der Art der Immobilie, deiner Bonität und den Finanzierungsbedingungen der Bank. Hier sind die wichtigsten Punkte, die dir helfen, den Eigenkapitalbedarf abzuschätzen:


1. Standard-Eigenkapitalquote:

  • 20 % bis 30 % des Kaufpreises gelten als üblicher Eigenkapitalanteil, den Banken erwarten.
    • Beispiel: Bei einem Kaufpreis von 300.000 € wären das 60.000 € bis 90.000 € Eigenkapital.

2. Kaufnebenkosten, die oft aus Eigenkapital bezahlt werden müssen:
Neben dem Kaufpreis fallen Kaufnebenkosten an, die in der Regel nicht mitfinanziert werden und aus Eigenkapital bezahlt werden müssen. Diese Kosten variieren je nach Bundesland und Dienstleister.

  • Grunderwerbsteuer:
    Je nach Bundesland 3,5 % bis 6,5 % des Kaufpreises.

    • Beispiel: In Berlin sind es 6 %, also 18.000 € bei 300.000 € Kaufpreis.
  • Notar- und Grundbuchkosten:
    Ca. 1,5 % bis 2 % des Kaufpreises.

    • Beispiel: 4.500 € bis 6.000 €.
  • Maklerprovision (falls zutreffend):
    Zwischen 3 % und 7 % (je nach Region und Vereinbarung).

    • Beispiel: Bei 5 % Provision wären das 15.000 €.

Gesamtkosten der Nebenkosten:
Für eine Immobilie von 300.000 € können die Nebenkosten schnell bei 35.000 € bis 45.000 € liegen.


3. Vollfinanzierung – geht das auch ohne Eigenkapital?

  • Vollfinanzierung (100 % des Kaufpreises):
    Manche Banken bieten an, den gesamten Kaufpreis zu finanzieren, wenn die Immobilie sehr werthaltig ist und du eine sehr gute Bonität hast.
  • Finanzierung inkl. Nebenkosten (110 % oder mehr):
    Dies ist seltener und meist nur mit höheren Zinssätzen möglich. Banken sehen das als höheres Risiko.
  • Nachteil:
    Ohne Eigenkapital steigen die Zinsen, und die monatliche Belastung ist deutlich höher. Außerdem fällt der Beleihungsauslauf ungünstig aus, was die Konditionen verschlechtert.

4. Beispielrechnung für den Eigenkapitalbedarf:
Kaufpreis der Immobilie: 300.000 €

  • Eigenkapital für 20 % Anzahlung: 60.000 €
  • Nebenkosten (ca. 12 %): 36.000 €

Gesamtes benötigtes Eigenkapital: 96.000 €


5. Einfluss von Eigenkapital auf die Konditionen:

  • Je mehr Eigenkapital, desto besser die Kreditkonditionen (niedrigere Zinsen, bessere Tilgungsoptionen).
  • Ein Eigenkapitalanteil von 40 % oder mehr bringt oft die besten Konditionen.
  • Weniger Eigenkapital bedeutet ein höheres Risiko für die Bank, was zu höheren Zinsen führt.

6. Alternativen zum klassischen Eigenkapital:
Falls du nicht genug Bargeld hast, gibt es Alternativen:

  • Bausparverträge
  • Lebensversicherungen als Sicherheit
  • Schenkungen oder private Darlehen
  • KfW-Förderungen für bestimmte Immobilientypen (z.B. energieeffiziente Gebäude)

Fazit:
Für eine solide Finanzierung solltest du mindestens 20 % Eigenkapital plus die Kaufnebenkosten einplanen. Bei einem Kaufpreis von 300.000 € bedeutet das ca. 90.000 € bis 100.000 € Eigenkapital. Je mehr Eigenkapital du einsetzt, desto günstiger wird die Finanzierung. Vollfinanzierungen sind möglich, aber oft teurer und riskanter.

Ja, Immobilieninvestitionen bieten zahlreiche steuerliche Vorteile, die sowohl kurzfristig als auch langfristig deine Rendite verbessern können. Hier sind die wichtigsten steuerlichen Vorteile im Überblick:


1. Abschreibung (AfA – Absetzung für Abnutzung)

  • Was ist das?
    Du kannst den Wert der Immobilie (ohne Grundstück) über die Jahre steuerlich abschreiben. Das mindert dein zu versteuerndes Einkommen.
  • Wie funktioniert es?
    Für Wohnimmobilien gilt eine lineare Abschreibung von 2 % pro Jahr über 50 Jahre.Beispiel:
    Kaufpreis der Immobilie (ohne Grundstück): 200.000 €
    Abschreibung: 2 % von 200.000 € = 4.000 € jährlich
    Diese 4.000 € werden von deinem zu versteuernden Einkommen abgezogen.
  • Sonderabschreibungen:
    Für Neubauten oder energetische Sanierungen gibt es zusätzliche Abschreibungen, z.B. 5 % Sonderabschreibung für energetische Maßnahmen.

2. Absetzbare Werbungskosten
Viele laufende Kosten, die im Zusammenhang mit der Vermietung stehen, kannst du als Werbungskosten absetzen:

  • Zinsen für Kredite:
    Die Zinszahlungen für Immobilienkredite sind vollständig absetzbar (nur der Zins, nicht die Tilgung).
  • Verwaltungskosten:
    Kosten für Hausverwaltung, Buchhaltung oder Steuerberater.
  • Instandhaltung und Reparaturen:
    Reparaturen, Wartungskosten oder Renovierungen kannst du steuerlich geltend machen.
  • Nebenkosten:
    Nicht umgelegte Betriebskosten wie Grundsteuer, Müllabfuhr oder Versicherungen.
  • Reisekosten:
    Fahrten zur Immobilie (z.B. Besichtigung, Verwaltung) können mit 0,30 € pro Kilometer abgesetzt werden.

3. Steuervorteile durch Finanzierung

  • Fremdfinanzierung lohnt sich steuerlich:
    Je mehr du über Kredite finanzierst, desto höher fallen die absetzbaren Zinsen aus. Dies kann deine Steuerlast senken.
  • Beispiel:
    Kredit: 200.000 €
    Jahreszins: 3 %6.000 € Zinskosten pro Jahr
    Diese 6.000 € kannst du vollständig von der Steuer absetzen.

4. Spekulationsfrist und steuerfreier Verkauf

  • Private Immobilien (kein Gewerbe):
    Wenn du eine Immobilie nach 10 Jahren verkaufst, ist der Gewinn steuerfrei.
  • Eigennutzung:
    Wenn du in der Immobilie mindestens zwei Jahre selbst wohnst, ist ein Verkauf sofort steuerfrei.Beispiel:
    Kaufpreis: 200.000 €, Verkauf nach 10 Jahren für 300.000 €100.000 € Gewinn steuerfrei.

5. Sonderabschreibungen bei Denkmalschutz- und Sanierungsobjekten

  • Denkmalschutzimmobilien:
    Hier kannst du bis zu 9 % der Sanierungskosten pro Jahr über 8 Jahre abschreiben und danach noch 7 % über 4 Jahre.
  • Energetische Sanierungen:
    Maßnahmen wie Dämmung oder neue Heizungen können zusätzlich steuerlich gefördert werden.

6. Steuerliche Vorteile bei Vermietung an Angehörige

  • Vermietung an Familienangehörige:
    Vermietest du an Verwandte, kannst du trotzdem Kosten absetzen, wenn die Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete beträgt.

7. Umsatzsteuer bei gewerblichen Immobilien

  • Vorsteuerabzug bei Gewerbeimmobilien:
    Bei gewerblich genutzten Immobilien kannst du die Umsatzsteuer (Mehrwertsteuer) auf Anschaffungs- und Betriebskosten geltend machen.

8. Verluste aus Vermietung und Verpachtung (Steuersparmodell)

  • Negative Einkünfte:
    Verluste aus Immobilien (z.B. hohe Zinsen oder Sanierungskosten) können mit anderen Einkünften (z.B. Gehalt) verrechnet werden und so die Steuerlast senken.

Fazit:
Immobilieninvestitionen bieten viele steuerliche Vorteile, von Abschreibungen über absetzbare Werbungskosten bis hin zu steuerfreien Gewinnen nach der Spekulationsfrist. Eine clevere Finanzierung und die Nutzung von Sonderabschreibungen können deine Steuerlast erheblich senken und die Rendite steigern. Es lohnt sich, einen Steuerberater hinzuzuziehen, um alle individuellen Vorteile optimal auszuschöpfen.

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2. Sorgfältige Prüfung
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3. Verhandeln & Finanzieren
Nutzen Sie die durchgeführte Due Dilligence um einen guten Einkaufspreis zu verhandeln, der zu einer günstigen Renditeprognose führt. Auch die Bank wird in einem Ertragswertverfahren die Potenziale und Risiken einer Immobilie ermitteln und ein entsprechendes Angebot unterbreiten. Denken Sie daran, dass trotz der Nebenkosten und laufender Raten die Einnahmen möglichst einen positiven Cashflow ergeben sollen.
4. Vermieten & Verkaufen
Wer als Anlageform seine Immobilie vermietet, kann die Einnahmen durch viele Optimierungen im Laufe der Zeit verbessern und so einen besseren Ertrag erzielen. Je nach Investmentstrategie kann aber auch der Verkauf lohnenswert sein, z.B. steuerfrei nach Auslauf der 10-Jahresfrist oder durch günstig verlaufene Marktentwicklungen.
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