Wohnimmobilie, Ferienhaus, Gewerbeimmobilie – Renditen und Anforderungen unterscheiden sich je nach Immobilienart. Worauf muss ich dabei achten?
Hier geht es zum Finanzierungsexperten André Braukmüller
Transkription:
Jörn Römer | 00:06.732
Wo wir bei der Immobilie an sich eigentlich schon sind, weil Sie auch gesagt haben, dass ein Investor das irgendwie auch cool finden sollte. Wenn wir jetzt da mal schauen, Wohn-, Ferien-, Gewerbeimmobilie, welche Vor-und Nachteile gibt es vielleicht und zu welcher Art von Immobilie würden Sie denn raten?
André Braukmüller | 00:29.305
Ja, das sind drei völlig unterschiedliche… Ich würde die Gewerbeimmobilie so ein ganz kleines Stückchen nach hinten gehen und wir gehen einmal auf die Wohn-oder Ferienimmobilie. Bei der klassischen Wohnimmobilie habe ich in der Regel hinterher einen Mieter drin und wenn wir ganz viel Glück haben, haben wir relativ wenig Mieterwechsel. Das heißt, ein entspanntes Thema, das läuft so durch, also nachhaltig verlässlich könnte man das mal so einfach zusammensetzen. In dem Moment, wo ich eine Ferienimmobilie habe, wird… Tendenziell, ich weiß nicht, wie das bei Ihnen ist, Herr Römer, wenn Sie in den Urlaub fahren, Sie kriegen keine Nebenkostenabrechnung. Das heißt, Sie vermieten warm oder Sie mieten warm oder sind dann als, Sie haben regelmäßig Mieterwechsel, weil es immer nur kurze Zeithorizonte sind. Und das bedeutet, ich muss mich natürlich um diese Immobilie ganz anders kümmern durch den regelmäßigen Bettenwechsel, der da irgendwo stattfindet. Und wenn da gedanklich mal jede Woche oder jede zweite Woche jemand ein-oder auszieht, habe ich oftmals auch andere Verschleißthemen an meiner Immobilie. Auf der anderen Seite habe ich auch andere Renditen drin. Ich kann halt über eine Ferienimmobilienvermietung ganz andere Preise ausrufen, die ich für eine klassische Langzeitvermietung natürlich nicht aufrufen kann. Und in der Kombination muss man sich eigentlich die Frage stellen, wie hoch ist meine dauerhafte Auslastung auf der Ferienimmobilienzeit? Habe ich die Zeit und die Lust, mich darum zu kümmern? Oder will ich jemanden beauftragen, der sich darum kümmert? Und das wiederum schmälert wieder ein Stück weit die Rendite im Gegenpart. Und deshalb kann man sagen, die Variante zurücklehnen einfach ist die Wohnimmobilie. Der Schritt mehr mit einer höheren Rendite, Klammer auf, leicht erhöhtes Verschleißrisiko, ist der Ferienbereich. Und wenn wir in die gewerbeliche Welt schauen, dann wird die Gewerbeimmobilie bei den Banken erstmal wieder in eine ganz andere Schublade gesteckt. Wir sprechen über einen noch höheren Zinssatz und wir sprechen tendenziell über stärkere Rückzahlungsverpflichtungen, also höhere Tilgungen oder kürzere Laufzeiten oder wie man das auch immer nennen mag in dem Zusammenhang. Das wiederum sorgt dafür, dass man sich auch sehr gut angucken muss, wofür ist diese Gewerbeimmobilie gedacht. Denn sollte diese Gewerbeimmobilie hinterher mal, nehmen wir ein beispielhaftes Ladengeschäft in irgendeiner Stadtlage. Ja, alle Welt rennt neuerdings zu den Online-Händlern. Jetzt ist der Händler da raus. Wie wahrscheinlich ist es, dass ich sehr schnell in der Lage wieder einen guten Mieter finde? Und wenn das Ding dann mal eine gewisse Zeit leer gestanden hat, kriege ich natürlich auch keinen vernünftigen Käufer dafür im Nachgang. Also das ist so ein bisschen so dieses Spannungsfeld. Gewerbeimmobilie finde ich immer super, wenn ich das Gewerbe selber betreibe.
Jörn Römer | 03:41.031
Das heißt aktuell, glaube ich, wie gesagt, wir sind im April 2024, kriegen Sie, glaube ich, Galeria Kaufhof Immobilien. In C-Lagen relativ günstig wahrscheinlich. Könnte ein interessantes Investment sein. Für so große Mieter gibt es allerdings auch wahrscheinlich nicht viel Nachfrage. Ich höre jetzt so ein bisschen raus, die Wohnimmobilie ist, die, sagen wir mal, auch die konservative Variante unter den Immobilieninvestments, weil man dann auch vielleicht nicht so viel Scherereien hat. Aber auch ein bisschen weniger Rendite. möglich im Vergleich zur Ferienimmobilie.
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André Braukmüller | 04:23.309
Jetzt würde ich das mal unterschreiben, ja.
Jörn Römer | 04:26.990
Gut, hinzu kommt auch, wir haben ja jetzt auch, glaube ich, das eine oder andere Thema von Umwidmung von Ferienimmobilien beziehungsweise Vermietungen. Ich weiß nicht, da gibt es jetzt, glaube ich, gerade auch Sylt, glaube ich. Novellierung, was so die Vermietung als Ferienimmobilie, das ist auch ein Risiko, oder? Müssen Sie das auch berechnen bei Finanzierung?
André Braukmüller | 04:52.968
Also da auf der Finanzierungsseite gucken wir uns das an. Erst mal gar nicht an, um es mal so ganz salopp zu sagen. Es geht, man guckt sich natürlich an, was ist das für eine Immobilie und in was für einem Gebiet steht die? Wenn also die Immobilie als offizielle Ferienimmobilie gebaut wird, dann muss ich da natürlich auch Ferienvermietung betreiben. Wenn ich eine klassische Wohnimmobilie habe, dann ist das von der Gesetzgeberidee eher Dauerwohnen. Ob man das dann selber tut oder… das als Anlageobjekt vermietet, steht auf einem anderen Blatt Papier. Und wenn ich jetzt eine klassische, gedanklich langfristige Wohnimmobilie benutze, um zu sagen, ich habe gerade nichts Besseres zu tun, ich mache da mal eine Ferienimmobilie von, dann macht es zumindest Sinn, das auch entsprechend irgendwo anzumelden, dass diese Immobilie denn auch eine Ferienimmobilie ist. Und die rechtlichen Rahmendaten sind leider sehr standortabhängig. Das sollte man dann als Eigentümer prüfen.
Jörn Römer | 05:54.413
Weil es kann sich offensichtlich, wie das in Sylt gerade aktuell der Fall ist, ich bin leider da nicht komplett informiert, wie das läuft, aber der ein oder andere Vermieter von Ferienimmobilien hat da glaube ich gerade Schweiß auf der Stirn.
André Braukmüller | 06:07.560
Das liegt dann daran, dass das quasi gebaut Standardwohnimmobilien sind und die Unwidmung in wir nutzen es jetzt als Ferienimmobilien einfach nicht gemacht worden ist in der Vergangenheit. Welche Heilungsprozesse da jetzt hinter stecken, muss ich sagen? Keine Ahnung. Dazu ist das Thema gerade in den Medien auch zu frisch.
