Ob sich ein Investment lohnt, hängt sowohl von der Absicht des Investors ab als auch von anderen Faktoren. Wonach sollten Investoren ihre Entscheidungen treffen?
Hier geht es zum Finanzierungsexperten André Braukmüller
Transkription:
Jörn Römer | 00:06.172
Ich begrüße André Braukmüller von Hüttig & Rompf und Frank May von der Initiatorin der Nowo Immobilien. Guten Tag, meine Damen und Herren. Freue mich, dass Sie da sind. Herr May, Sie sind ja so ein bisschen der Gastgeber. Deswegen haben wir da eine Frage, die ganz spannend sein könnte aus unserer Sicht. Nämlich, was zeichnet denn ein gutes Investment? Aus. Jetzt bin ich gespannt auf die Antwort.
Frank May | 00:40.958
Ja, das ist eine sehr breit gefasste Frage. Dann kann man vielleicht anfänglich damit antworten, dass man sagt, es gibt im Grunde zwei Wege des Kaufens. Das eine ist der objektive und das andere ist der subjektive Weg. Beide gibt es so nicht. Das ist immer irgendwie ein bisschen Mischmasch, weil es spielen doch immer mehr oder weniger Gefühle mit, auch beim reinen Investmentkauf. Also man guckt nicht immer nur auf Zahlen, sondern… immer auch ein Stück weit auf das Bauchgefühl. Und da gibt es für jeden die passende Immobilie, mit der er sich wohlfühlt. Und da ist der Markt wirklich sehr breit. Das geht bloß, wie der Herr Braukmüller, glaube ich, auch schon mal beschrieben hat, in der vorigen Folge von der klassischen vermieteten Eigentumswohnung und geht bis rauf in komplexe Geschichten wie jetzt Ferienimmobilien oder auch Mehrfamilienhäuser etc. Grundsätzlich ist es so, Ich möchte mal mit den Worten meines Großvaters weitermachen. Der sagt immer, aus vielen Beuteln ist Geld zählen. Bei einer Immobilie ist das immer ganz schön, weil bei einer Immobilie ist es so, da habe ich auf der einen Seite natürlich meine monatliche Einnahmen durch die Miete, die ich habe, oder durch andere Quellen, die die Immobilie generieren. Dann habe ich die Thematik des steuerlichen Effektes, habe die Möglichkeit, die Miete zu steigern über die Jahre hin, die ich habe. Und habe dann final, wenn alles gut geht, nach zehn Jahren nochmal einen schönen Schuss Geld, wenn die Immobilie verkauft wird und alles gut gelaufen ist. Und ich vielleicht das Doppelte oder vielleicht auch mehr dessen, was ich mal dafür bezahlt habe, bekomme. Das heißt, ich generiere Gewinne aus verschiedenen Bereichen, aus regelmäßigen Einnahmen, aus Steuereffekten und aus dem Verkauf der Immobilie. Das macht so ein Investment ganz spannend und vielleicht auch auf lange Sicht gesehen als ein sehr schönes… kapitalbringendes investment im gegenzug zu anderen immobilien und dann ist das berühmte bett und gold auch relativ stabil ich habe jetzt in den letzten 35 jahren und so lange mache ich den kram schon nicht gesehen dass immobilien wirklich total in den keller geputzt sind wir haben jetzt eine zeit hinter uns wo sie ja nachgelassen haben und wo wir auch schon mal 20 prozent verloren haben auf die eine oder andere immobilie aber im grunde im verhältnis zu dem was der mal für die immobilie gezahlt hat vor zehn jahren hat der immer noch das anderthalb bis zweifache von dem an Gewinn gemacht, was er damals für die Immobilie gezahlt hat. Das heißt, ein schlechtes Geschäft war eine Immobilie noch nie. Nur diese exorbitanten Gewinne, dass ich das Dreifache von dem mal erreiche im Verkauf, was wir jetzt die letzten Jahre hatten, das wird es wahrscheinlich so nicht mehr geben. Und da sind der Herr Brauckmüller nicht jetzt auch da. Und darüber hinaus gibt es dann halt Immobilien, wo dieser subjektive Faktor eine Rolle mitspielt. Da kann ich es als Beispiel die Fernimmobilien nennen. Das ist eine Immobilie, die mir je nach Möglichkeit den Pluspunkt bringt, dass ich auch mal Urlaub in dem Ding machen kann. Das ist wieder steuerlich zu betrachten. Normalerweise sind das nicht mehr als sechs Wochen im Jahr, die ich da Urlaub machen kann, ohne ich für günstigen Urlaub in einem Ressort machen kann. Und habe dann parallel noch die Vorteile, die ich eben genannt hatte, also steuerliche Effekte, Mieteinnahmen und den gestiegenen Wiederverkauf. Das heißt, ich habe noch so ein zusätzliches Goodie auf der Seite. Und ein weiteres Thema, was es gibt, ist das Thema Pflege-oder altersgerechte Immobilie. Da ist es so, dass ich auch da wieder drei Vorteile hatte, die ich eben genannt habe. Ich kann mir aber durch den Kauf einer Pflegeimmobilie, wenn es das richtige Bedruckt ist, auch schon einen Pflegeplatz sichern im Alter, wo ich sagen kann, okay, über diesen Betreiber werde ich garantiert zeitnah einen Pflegeplatz bekommen. In der heutigen Situation, das kann ich aus privatem Umfeld schildern, Es ist schon schwierig, einen Pflegeplatz überhaupt zu bekommen. Über das Bezahlen müssen wir gar nicht reden, das ist ja genug. Das wird sich aber verschärfen in den nächsten Jahren, weil halt dieser Zuwachs dieser älteren Generation massiv sein wird. Und dementsprechend kann es durchaus Sinn machen, in sowas zu investieren, wo ich sage, okay, ich habe auf der einen Seite eine gute Kapitalanlage, aber auf der einen Seite noch so einen Joker im Ärmel. Wenn ich mal jemand, das muss ja nicht ich sein, das kann ja auch aus dem Familienkreis sein, jemand sein, der in eine Pflegesituation kommt, dann kann ich bei Betreiber extra oder extra sagen, hier, ich brauche jetzt einen Pflegeplatz und dann kann ich den haben. Also das sind so Aspekte, wo ich sage, okay, ich habe ein Objektiv. aus dem Herr Braukmüller Sicht Kapitalbedarf mit Rendite und auf der anderen Seite einen gewissen subjektiven Effekt, der in dieses ganze Thema Investment mit reinspielt. Und um das jetzt nicht hier als Monolog zu gestalten, spiele ich den Ball jetzt gerne rüber zu dem Kollegen, dem Herrn Braukmüller und bin mal gespannt, was er zu dem Thema sagt.
André Braukmüller | 05:26.236
Ja, vielen Dank, Herr May. In vielen Bereichen würde ich mich quasi eins zu eins anschließen. Denn der Haupt… Part ist halt, die Immobilie muss zum Kunden passen. Und das ist halt immer die Frage, mit welchem Fokus gehe ich rein? Und Sie, Herr May, haben das gerade so schön gesagt, dieses Objektive mit Zahlen, Daten, Fakten und das Subjektive. Wenn ich eine Immobilie als reines Anlageobjekt auf der klassischen Wohnung nehme und ich habe die Idee, da vielleicht selber einzuziehen später, gucke ich mir diese Immobilie ganz, ganz anders an als derjenige, der sagt, was ist da für ein Mieter drin, was kriege ich für eine Rendite raus und wie wird die wahrscheinlich in zehn Jahren wieder veräußert. Und das ist, glaube ich, dieses Gefühl, was bei jedem Investment mitschwingt, was man einfach auch nicht so mit der Frage stellen kann, was ist eigentlich ein sinnvolles Invest, sondern was ist für jeden Kunden das richtige Produkt auf der Seite. Ob das dann die Pflegeimmobilie ist oder die Ferienimmobilie oder das klassische Wohnprojekt. Das ist dann einfach mal so ein bisschen Bedarfsanalyse im Gespräch, wo man einfach sagt, okay, was gibt das Portemonnaie her und was gibt die Wunschwelt her? Das sind ja manchmal auch zwei Paar Schuhe.
Jörn Römer | 06:48.196
Meine Herren, ich bin überrascht. Also ich dachte, es geht nur um den kühlen Kopf. Aber das heiße Herz haben Sie, glaube ich, beide dort genannt in anderen Worten.
André Braukmüller | 06:59.419
Ja.
Jörn Römer | 07:00.384
überrascht mich tatsächlich. Ich dachte, es geht nur um das reine Kalkül.
Frank May | 07:04.767
Die Erfahrung mit den Kunden zeigt, dass da doch immer auch ein Stück weit ein Herz mit dranhängen muss. Also es ist immer ein Bauchgefühl, was ein Stück weit auch trägt. Es gibt auch den richtig klassen, reinen Kapitalanleger, der wirklich nur auf Zahlen guckt. Das sind auch Profis, die schon mehrere Wohnungen haben. Da geht es um Portfolien zu steuern, einzusteuern, auszusteuern. Aber der klassische Selbstständige aus dem Umfeld, der ist… vielleicht eine oder zwei, die ihn hat oder wie der Brockenbauer schon sagte, vielleicht erstmal die Zwei-Zimmer-Wohnung gekauft wird, vermietet, vielleicht für die Tochter irgendwo an einem Studienstandort, dass die da mal irgendwann einziehen kann, wenn sie dann dort studiert. Und darunter gibt es unheimlich viele Faktoren, die aber kumuliert gesehen schon das Bauchgefühl ein ganz wichtiger Aspekt ist im Bereich Kapital-und Lagevertrieb für die Kundschaft, die wir so täglich haben. Abgesehen von den großen professionellen Händlern, die wir natürlich auch haben.
Jörn Römer | 07:59.736
Meine Herren, ich habe auch auf jeden Fall noch eine Frage, die mich treibt. Rein hypothetisch, wirklich rein hypothetisch, ich hätte 200.000 Euro. Herr Brauckmüller hat heute im Laufe des Tages auch schon mal gesagt, mit einem Drittel Eigenkapital sollte man reingehen. Aber jetzt mal eine Frage. Ich habe 200.000 Euro. Sollte ich nach einer Immobilie für 200.000 Euro gucken oder nach einer Immobilie für 600.000? mit dem besagten Drittel als Investmentobjekt. Was ist da Ihre Empfehlung an mich?
Frank May | 08:35.951
Fange ich mal an.
André Braukmüller | 08:39.533
Gerne. Herr May, machen Sie gerne. Ich lasse Ihnen gerne den Vortritt.
Frank May | 08:44.196
Ich will die Reihenfolge noch einhalten. Sie haben immer das schönere Schlusswort.
André Braukmüller | 08:50.159
Danke.
Frank May | 08:51.580
Wir sind bei dem Thema erst individuell abhängig. Was möchte ich und wie reflektiere ich das? Und in welche Lagen will ich reingehen? Aber für diesen Invest und es hängt davon ab, wie viel Arbeit will ich damit haben? Also möchte ich es wirklich hinlegen und will meine Ruhe haben? Oder will ich sagen, okay, ich investiere die Zeit noch bei der Ferienhausvermittlung, zum Beispiel Vermittlung selber, was ich von einigen Menschen auch kenne, speziell aus Sylt. Das Thema hatten wir, glaube ich, heute schon mal. Und dementsprechend, aber grundsätzlich würde ich sagen, es eignet sich gerade am Anfang die Standardvermietete Eigentumswohnung per se. Immer, weil es ein Produkt ist, das rechtlich durch das WG super abgesichert ist. Ich habe immer einen Verwalter drauf sitzen. Ich kann Sondereignungsverwaltung weitergeben, dass ich überhaupt keine Probleme mit der Immobilie habe. Und wenn ich mir da einen Standort aussuche, der halbwegs vernünftig ist und gerade vielleicht auch ein bisschen zukunftsgerichtet ist und dass ich gucke, dass ich die Energetik ein bisschen im Griff habe, dann passt das. Ich muss das nicht gleich mit einer Immobilie beschäftigen, wo ich sagen muss, ich habe einen hohen Sanierungsstand. was ich durch die energetische Sanierung über die KfW ziehe, dann hat man einen sehr langen Entscheidungs-und Arbeitsprozess. Und ob das dann immer so in das… das Daily Business eines normalen Menschen passt, der so ganz andere Sachen zu tun hat. Ärzte sollen operieren und Metzger sollen Fleisch machen und Bäcker sollen Brötchen backen. Ob da jetzt immer so nochmal drei, vier Monate Zeit sind, sich darum zu beschäftigen, mit einem Energieberater, einem Architekten, was möchte ich jetzt aus diesem Haus machen? Das muss man für sich selbst entscheiden.
Jörn Römer | 10:26.835
Herr Braukmüller, 200.000 oder 600.000?
André Braukmüller | 10:30.698
Ich bin gerade so ganz spontan bei dreimal 200.000.
Frank May | 10:36.718
Risiko streuen.
André Braukmüller | 10:37.918
Ja, also eigentlich letztlich nenne ich das, was Herr May eben auch schon gesagt hat, die passende Immobilie gucken. Wenn wir jetzt den Ersttäter nehmen, so wie Sie sich gerade beschrieben haben, das ist die Starterimmobilie auf der Anlagewelt. Aber wenn jetzt Sie sich eine Lage aussuchen, wo die einfache Wohnung 600.000 Euro kostet, ja dann sehr gerne. Wenn Sie aber in irgendeiner Lage unterwegs sind, wo die einfache Wohnung 200 oder 250.000 kostet. Dann nehmen wir die und dann überlegen wir zusammen sinnvoll, wie viel von Ihren 200.000 Euro Eigenkapital stecken wir wirklich rein. Die Erfahrung zeigt, derjenige, der eine Kapitalanlage kauft, macht das in der Regel nicht nur einmal. Kommt da irgendwann die zweite, dritte, vierte mit dazu und dann müssen wir Ihr Eigenkapital einfach sinnvoll steuern.
Jörn Römer | 11:31.208
Meine Herren, vielen Dank.
Frank May | 11:33.245
Dafür nicht. Danke für das Interview.
