Investoren, die erhebliche Summen in Immobilien und deren Projekte stecken, sollten genau verstehen, auf was sie sich einlassen. Ohne eine umfassende Analyse und Bewertung aller relevanten Faktoren kann sich die Investition rasch als eine schlechte Wahl erweisen. Deshalb ist es wichtig, vorab eine gründliche Risikobewertung vorzunehmen.
Bei jedem Immobilieninvestment und jedem Neubauprojekt lassen sich Risiken nicht vermeiden – technische Anlagen in Gebäuden erfordern regelmäßige Wartungen, und die Umgebung der Immobilie kann sich im Laufe der Zeit wandeln. Was wiederum Auswirkungen auf den Wert der Immobilie haben kann. Zudem können Bauherren mit Lieferengpässen konfrontiert werden, die die Baukosten in die Höhe treiben.
Warum Risikoanalyse?
Durch die Durchführung einer Risikoanalyse lässt sich ermitteln, ob das vorgesehene Investment oder Bauprojekt profitabel und zweckmäßig ist. Dadurch lassen sich Risiken präziser einschätzen. Engpässe und kostenintensive Vorhaben können so im späteren Verlauf effektiver angegangen werden. Die Risikoanalyse dient dabei als Grundlage für die Entscheidungsfindung.
Das unüberlegte Eingehen von Kapitalanlagen oder das Starten von Bauprojekten kann im ungünstigsten Fall existenzgefährdend sein. Professionelle Investoren und Projektentwickler, die ein effektives Risikomanagement durch eine Risikoanalyse betreiben, nutzen hierfür verschiedene Techniken. Zu den verbreiteten Methoden gehören beispielsweise die SWOT-Analyse sowie das Erstellen einer Risikomatrix. Im Rahmen der Analyse wird zudem die Mikro- und Makroumgebung der Investition eingehend untersucht.
Stärken und Schwächen – SWOT-Analyse 1
Bei der Analyse von Stärken und Schwächen werden sowohl das Objekt als auch sein Standort detailliert betrachtet. Hierbei spielen diverse Faktoren eine Rolle, wie zum Beispiel Finanzierungskennzahlen, die Position der Kapitalanlage, Mieteinnahmen, Betriebskosten und der bauliche Zustand des Gebäudes. Auch das Risiko von Mietausfällen sowie Ausgaben für Instandhaltung, Reparaturen und andere unvermeidbare, kostenintensive Maßnahmen müssen in Betracht gezogen werden.
Ebenso relevant für Bauherren ist die Berücksichtigung potenzieller Schwierigkeiten in den Lieferketten und eines möglichen Mangels an Fachkräften in der Analyse. Zudem stellt die schwierige Vermittlung von weniger begehrten Wohnungen, auch Restanten genannt, einen wichtigen Faktor dar.
Je umfangreicher die Informationen zu einem Objekt und seiner Lage sind, desto präziser und umfassender gestaltet sich die Risikoanalyse. Dies ermöglicht eine verbesserte Bewertung und Einschätzung des Risikos der geplanten Investition. Dies betrifft auch die Qualität der zur Verfügung gestellten Informationen. Folglich ist es gemäß dem Prinzip „Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser“ empfehlenswert, die Immobilie persönlich in Augenschein zu nehmen. Zur Bewertung kann zusätzlich ein Experte für Bau und Immobilien hinzugezogen werden, da man sich nicht immer vollständig auf die Aussagen des Verkäufers verlassen kann.
Risken und Chancen – SWOT-Analyse 2
Es ist nicht allein die Sammlung aller Fakten und Daten zum Kaufobjekt von Bedeutung, ebenso unerlässlich ist die Durchführung einer Marktanalyse. Um die Rentabilität des Vorhabens zu beurteilen, ist eine genaue Betrachtung des regionalen Immobilienmarkts erforderlich. In diesem Zusammenhang sind insbesondere folgende Fragen zu klären:
• Wie ist die Infrastruktur in der Region?
• Sind Änderungen bei der Infrastruktur zukünftig geplant?
• Wie viele und welche Unternehmen haben sich in der Region niedergelassen?
• Wie hoch ist die Arbeitslosenquote?
• Wie entwickelt sich die Bevölkerung?
• Wie groß ist der Bedarf an neuen Mietwohnungen?
• Wie entwickeln sich die Haushaltsgrößen in der Region?
• Inwiefern versucht die Politik (zukünftig) den Immobilienmarkt in der Region zu regulieren?
• Welche gesetzlichen Bestimmungen beeinflussen das geplante Neubauprojekt?
Diese Überlegungen zählen zu den zahlreichen Faktoren, die darüber entscheiden, ob ein Standort für den Bau oder die Investition geeignet ist. Unter Berücksichtigung aller Marktfaktoren und -informationen lässt sich eine Vorhersage darüber treffen, wie sich der Immobilienwert in der Zukunft entwickeln könnte und ob sich ein Neubauprojekt tatsächlich auszahlt. Dabei ist die Analyse des spezifischen regionalen Marktes entscheidend. Pauschale Einschätzungen zur Entwicklung des Immobilienmarktes sind hierbei nicht zielführend.
Investoren und Bauherren tun gut daran, einen lokalen Immobilienmakler wie nowo Immobilien mit fundierten Kenntnissen des lokalen Marktes zu Rate zu ziehen, der die Marktpotenziale für das Neubauprojekt oder die Anlageimmobilie kompetent bewerten kann.
Risikomatrix: Wie kritisch ist das Risiko?
Nach Durchführung einer umfassenden Risikoanalyse, die offenlegt, welchen Gefahren und Herausforderungen das Projekt oder Investment gegenüberstehen könnte, lässt sich mittels einer Risikomatrix das jeweilige Risiko präziser einordnen (niedrig, mittel, hoch). Dies ermöglicht es dem Investor oder Bauherren, das Ausmaß jedes einzelnen Risikos besser zu verstehen.
Die Matrix visualisiert potenzielle Probleme in einem Diagramm, wobei den Risiken die jeweiligen möglichen Auswirkungen gegenübergestellt werden. Es ist ratsam, die Matrix regelmäßig zu aktualisieren, um sicherzustellen, dass sie aktuelle Risikobewertungen widerspiegelt. Mit der Risikomatrix können relevante Bedrohungen auf einen Blick identifiziert werden. Entscheidend dabei ist, dass die Darstellung auf den Ergebnissen der Risikoanalyse fußt:
• Wie hoch ist die Eintrittswahrscheinlichkeit des einzelnen Risikos?
• Welchen Schaden trägt der Investor oder das Projekt davon?
• Welche Risiken haben mehr Priorität?
• Wie hoch ist der Risikowert der einzelnen Gefahr?
Im Vorfeld erfolgt eine Einteilung der Prioritäten, und der Risikowert berechnet sich durch die Multiplikation der Eintrittswahrscheinlichkeit eines Risikos mit dem potenziellen Schadensausmaß. Bei der Erstellung einer Risikomatrix kann die Unterstützung eines lokalen Investmentmaklers wie nowo Immobilien von Nutzen sein.
Renditeberechnung auf Grundlage aller Daten
Sobald alle Daten und Informationen gesammelt sind, lässt sich die Rendite kalkulieren. In diese Berechnung fließt unter anderem die Mietrendite ein. Dabei müssen Faktoren wie Mietausfälle, Bau- und Reparaturkosten, Schwankungen im Mietniveau sowie weitere finanzielle Gesichtspunkte berücksichtigt werden.
Eine Entscheidung finden
Nachdem die potenzielle Rendite ermittelt und/oder die Risiken des Projekts oder Investments veranschaulicht wurden, lässt sich eine fundierte Entscheidung über die Durchführung oder Ablehnung des Vorhabens treffen. Dabei ist es nicht zwangsläufig erforderlich, Risiken zu meiden.
Bei Investitionen mit einem höheren Risiko ist die Rendite in der Regel größer. Zudem beeinflussen die Risiken den Kaufpreis: Objekte mit geringerem Risiko kosten meist mehr. Wer vorrangig eine maximale Rendite anstrebt, findet bei Investitionen mit niedrigerem Risiko wahrscheinlich nicht die gewünschten finanziellen Ergebnisse.
Die Vollständigkeit und Zuverlässigkeit der Daten und Fakten, die aus einer vertrauenswürdigen Quelle stammen sollten, sind von entscheidender Bedeutung. Die Inanspruchnahme der Expertise lokaler Immobilienfachleute wie nowo Immobilien ist aufgrund des erforderlichen Wissens über Immobilien und Marktkenntnisse essenziell. Denn sowohl eine mangelhafte Analyse als auch deren Unterlassung können zu Wertminderungen und finanziellen Nachteilen aufgrund unvorhergesehener Kosten führen.
Suchen Sie einen erfahrenen Immobilienprofi, der Ihnen eine Risikoanalyse für ein Investmentprojekt erstellt? Wir von nowo Immobilien sind durch unsere langjährige Tätigkeit erfahren in der Analyse und Visualisierung von Risiken und Chancen. Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie vollumfänglich zu Ihrem Immobilieninvestment.
