Der Immobilienerwerb wird auch staatlich gefördert. Welche Förderungen können Immobilienkäufer aktuell nutzen?
Hier geht es zum Finanzierungsexperten André Braukmüller
Transkription:
Jörn Römer | 00:06.592
Herr Brauckmüller, gibt es denn KfW-Mittel oder Förderung grundsätzlich für Immobilieninvestments?
André Braukmüller | 00:16.195
Also es gibt den einen oder anderen Fördertopf. In Niedersachsen ist leider keine sinnvolle Landesförderung vorhanden.
Jörn Römer | 00:27.478
Das ist dann in Schwaben, ja.
André Braukmüller | 00:29.339
Ja, so in anderen, also. Man kann sagen, Fördertöpfe gibt es einfach den bundesweiten. Das ist in erster Linie die Kollegen der KfW. Dann gibt es die jeweiligen Landesbanken, die auch gewisse Möglichkeiten anbieten. Da müsste man dann jeweils in dem zu investierenden Bundesland mal schauen, ob es da was Sinnvolles gibt. Und manchmal gibt es sogar noch regionale Töpfe, wobei aktuell der Trend so ist, dass man sagt, wir fördern alles, was irgendwo was mit. grün mit Energie, mit Nachhaltigkeit zu tun hat. Das heißt, ganz viel ist ausgerichtet auf den klassischen Eigennutzer. Und wir sind halt momentan eher auf der Investmentseite unterwegs. Und da gibt es lediglich das KfW 40 Neubauprogramm über die Kollegen. Das ist die Programmnummer 29798 für die Investoren, die 298. Und da gibt es dann auch unterschiedliche Ausgestaltungen. Leider ist dieses Programm die letzten Monate auch nicht mehr so wahnsinnig mega spannend oder ist nicht mehr so mit den großen Fördertöpfen da. Also aus meiner Sicht ist das etwas, was man sich unbedingt angucken soll, aber es ist nicht die Kaufentscheidung für diese Renditeimmobilie oder eben nicht. Wenn ich dann den Fördertopf mitnehmen kann, nehme ich den gerne mit, aber wie gesagt, für mich kein entscheidungsrelevantes. Bausteinchen.
Jörn Römer | 02:02.052
Können Sie dort beraten bzw. dann eben an Fördermittelberater verweisen?
André Braukmüller | 02:08.134
Ja, auf jeden Fall. Also es ist ja immer die Frage, was habe ich für ein Projekt oder was habe ich für ein Portfolio? Und wenn wir jetzt einfach mal so ein klassisches Neubauprojekt, ich kaufe eine Wohnung zur Vermietung oder ich kaufe ein Mehrfamilienhaus zur Vermietung oder ich kaufe ein Haus oder so, dann steckt da ja in der Regel eine Baufirma hinter. Diese Baufirma hat das Projekt geplant und die wissen natürlich, ob dieses geplante Projekt in die Förderschublade fällt oder nicht. Das heißt, man könnte sagen, ist es förderfähig oder nicht, steht auf dem Werbeflyer. Und wenn ich jetzt sage, ich möchte ein Projekt auf einer Scholle Land selber planen und gestalten, dann geht es quasi ja in die, was soll da eigentlich gebaut werden mit dem Architekten. oder wie auch immer. Und dann steht ja die gleiche Frage im Raum mit oder ohne Förderung. Und dann weiß die Baufirma auch, welche Förderung gibt es gerade und was kostet mit Förderung und was kostet ohne Förderung. Und dann können wir natürlich finanzierungsseitig die beiden Varianten wunderschön nebeneinander legen, denn gefördert wird tendenziell, das klingt immer so böse, das bessere Haus oder das besser gedämmte Haus oder das Nachhaltigkeits… Thema und ja, Nachhaltigkeit, Klimaschutz kostet halt irgendwo Geld. Und wenn man für einen klassischen Einfamilienhaus ausgeht, ist der Unterschied zwischen nicht förderfähig und förderfähig so circa 50.000
Jörn Römer | 03:41.040
Euro. Herr Braukmüller, wenn Sie jetzt jemandem eine Empfehlung geben würden, investieren Sie in einen Neubau oder in Bestandsimmobilien? Gibt es da eine klare Empfehlung pro Neubau oder pro Bestand?
André Braukmüller | 03:58.225
Also ich würde keine klare Empfehlung geben. Ich würde da an der Stelle gerne ganz neutral eine kleine Geschichte erzählen. Wenn Sie ein 30 Jahre altes Objekt haben im Vergleich zu einem Neubau, dann ist die Bestandsimmobilie einfach 30 Jahre älter. Und das bedeutet, sämtliche Renovierungsmaßnahmen kommen tendenziell 30 Jahre eher. Und das wiederum sorgt dafür, dass man sich… gut überlegen muss, was habe ich für einen Anlagehorizont für dieses Objekt. Wenn ich also von der Idee her sage, ich kaufe das, ich halte das zehn Jahre, dann ist die steuerliche Spekulationsfrist um und dann mache ich einen Haken dran und verkaufe es wieder. Dann ist die Wahrscheinlichkeit, dass ich beim Neubau innerhalb dieser zehn Jahre keine Renovierungsmaßnahmen habe, sehr, sehr hoch. Darüber hinaus ist momentan gerade im Bereich Neubau, weil ich kaum Nebenkosten habe, die größere Mietrendite zu erzielen. Das sind die beiden starken, positiven Welten. Ich muss aber im Neubau auch… tendenziell ein Stück weit tiefer in die Tasche greifen, bei der Anschaffungsthematik im Vergleich vielleicht zu einer Bestandsimmobilie. Wissen, welches das Bessere ist, weiß man leider immer erst hinterher.
Jörn Römer | 05:20.505
Architekten mit zum Kaufnehmen bei der Bestandsimmobilie, die 30 Jahre alt ist.
André Braukmüller | 05:25.188
Ja, den Architekten… mit zum Kauf nehmen, ist eine sehr schöne Idee, weil der wird Ihnen erzählen, der Bestand ist total blöd oder er wird es komplett umbauen in seiner Gedankenwelt. Also produzieren Sie gerne Architektenkosten. Ja, Sie wissen, was ich meine.
Jörn Römer | 05:47.045
Ich habe eine Idee, wenn wir jetzt auch beim Thema Fördermittel, wir haben heute auch schon mal über das Thema Bruchbude gesprochen. Könnte das interessant sein aus Ihrer Sicht, dass Thema Bruchbude und dann gegebenenfalls Modernisierungsförderung zu bekommen?
André Braukmüller | 06:03.094
Ja, tatsächlich. Also die Modernisierungsförderung ist, wie ich finde, momentan eine der schönsten, die die KfW grundsätzlich erstmal anbietet. Wie es in Deutschland immer so ist, gibt es immer zwei Seiten der Medaille. Nicht nur die schöne Seite, sondern auch die weniger schöne Seite. Die Sanierungstöpfe, die sind… relativ gut seitens der KfW. Man braucht dafür aber für die Abwicklung einen entsprechenden Energieberater. Und die Energieberater sind aktuell ziemlich stark eingespannt. Und das heißt von der Überlegung, wenn Sie heute am 3.4. einen Energieberater brauchen und Sie kriegen noch einen Termin im April, sind Sie relativ weit vorne. Jetzt müssen Sie mit demjenigen noch ein Konzept für die Sanierung erarbeiten. Das wird sich tendenziell dann mit der einen oder anderen Änderung durch den Mai ziehen. Und wenn Sie dann endlich einen Plan haben, mit dem wir dann die Finanzierung aufbauen können, ist die Immobilie an irgendeinen anderen Menschen, der der Meinung ist, wieso geht doch alles noch ein bisschen, das mache ich so nach und nach, längst verkauft sein. Das ist das Problem in der Realität. auf der Verkaufsseite jemanden habe, der auf mich wartet oder ich gegebenenfalls so viel Eigenkapital habe, dass ich die Dinger splitten kann und einfach sagen kann, okay, ich kaufe schon mal und den Rest mache ich in Schritt zwei. Dann nimmt mir dieses Stück Kuchen, was ich kaufen wollte, keiner mehr weg. Dann ist das total schön, aber in der Vergangenheit hat leider das Zeitliche ganz oft dafür gesorgt, dass das Sanierenprojekt reell dann nicht stattgefunden ist.
Jörn Römer | 07:52.447
Also gute Idee in der Praxis selten umzusetzen.
André Braukmüller | 07:56.410
Findet regelmäßig statt für die Kunden, die ihre schon Besitzimmobilie sanieren. Aber in der Kombination mit kaufe eine Immobilie und saniere sie, ist das Zeitfenster halt ein bisschen blöd.
Jörn Römer | 08:11.362
Also merke, sich auf jeden Fall einen Gebäudeenergieberater im Freundeskreis anschaffen.
André Braukmüller | 08:15.586
Ja, unbedingt.
Jörn Römer | 08:16.787
Den man schnell benehmen kann. Genau,
André Braukmüller | 08:18.588
auch da, also es gibt… Für alles gibt es ja irgendwo Lösungen, aber manchmal nicht die schönste Welt, um es mal so zu sagen. Weil wir müssten ja als allererstes eine Art Reserviertaufkleber auf die Wunschimmobilie drauf machen, damit wir hinterher einen Plan machen, was soll passieren, damit dann auch die passenden Kreditverträge gedruckt werden. Und ich gucke dann auch immer gerne mal aus der Verkäuferbrille. Dem Verkäufer ist es eigentlich völlig egal in der Masse, was mit der Immobilie passiert. Die Frage ist, wer kauft es mir reell ab? Wer geht mit mir zum Notar? Zu welchem Preis? Und wenn ich zu Ihnen komme und sage, Herr Römer, ich finde Ihre Immobilie total toll. Notartermin können Sie mal so für den 20. August planen. Dann ist die Reaktion vielleicht nicht die, die Sie haben wollen.
Jörn Römer | 09:10.943
Doch, ich würde sagen, meine Immobilie kauft nur Herr Braukmüller. Ja,
André Braukmüller | 09:14.044
unbedingt. Und das ist halt einfach so ein bisschen dieses reelle Thema. Das heißt, man muss im Großen und Ganzen gleich kaufen, dann eine Überbrückungsfinanzierung oder irgendein Konstrukt gestalten, damit ich dann, wie eben schon gesagt, einen Reserviertaufkleber drauf habe, dann in Ruhe in die Planung gehen kann, damit es dann hinterher auch sinnvoll umgesetzt werden kann.
