Sicher investieren mit geringerer Rendite oder Investment mit höherer Rendite und höherem Risiko? Ein lohnenswertes Investment ist vom Vorhaben des Investors abhängig.
Hier geht es zum Finanzierungsexperten André Braukmüller
Transkription:
Jörn Römer | 00:06.516
Jetzt ist es so, ich bin jetzt ein bisschen unbeleckt. Ich habe ja auch, glaube ich, schon mal gesagt, ich sitze ja hier in Berlin und mit dem Geld, was ich auf dem Konto habe, da könnte ich mir eine Hundehütte kaufen. Wie kann ich denn aber errechnen, ob diese Hundehütte, die ich mir leisten kann, ein gutes Investment ist?
André Braukmüller | 00:28.105
Also ich bin der Meinung, dass da ganz viel Gefühl dran hängt in irgendeiner Weise. Klingt jetzt voll blöd. Wenn ich eine tolle Immobilie in einer tollen Lage kaufen möchte, dann habe ich natürlich auch Berlin Innenstadt oder Hannover Innenstadt oder Braunschweig Innenstadt, werden natürlich andere Preise aufgerufen, als wenn ich irgendwo aufs Land gehe. Ich kriege natürlich in der Innenstadt auch wieder höhere Mieteinnahmen rein als auf dem Land, aber die Verhältnismäßigkeiten… Die verschieben sich. Je besser die Lage, desto teurer ist der Kaufpreis im Verhältnis zur Mieteinnahme. Und dann rechnerisch wird tendenziell die Rendite kleiner. Wenn ich also eine hohe Mieteinnahme im Vergleich zum Kaufpreis einsacken möchte, muss ich quasi 1B, C oder D Lagen kaufen. Und wenn man in ein allgemeines Investment guckt, je höher das Risiko, desto besser der Ertrag oder zumindest die Ertragschancen. Das ist auch im Immobilienbereich nicht ausgehebelt. Das heißt, von der Überlegung her kann ich immer nur raten, zu schauen, gefällt mir die Immobilie? Wie viel bin ich bereit, aus meinem eigenen Portfolio dann dazu zu tun? Wie ist auch der Rest meines Portfolios vielleicht aufgestellt? Um dann diese Immobilie, die einem persönlich was angetan hat, im Positiven, ob nun von der Lage, vom Standort, von der Vermietbarkeit. dann einfach individuell rechnen zu lassen.
Jörn Römer | 02:05.194
Also wenn Sie von Risiko sprechen, wenn ich jetzt zum Beispiel sage, ich möchte nach Niedersachsen oder würde dort gerne investieren, würden Sie mir denn, der jetzt kein Portfolio hat, raten dann eher in der A-Lage oder in der C-Lage zu investieren? Natürlich das Eigenkapital vorausgesetzt, das Nötige.
André Braukmüller | 02:30.840
Es kommt leider, ist es in jedem Fall so, dass es immer ein Stück weit darauf ankommt, also einfach auch dieser Part, was will ich mit der Immobilie machen? Ich schiebe mal so die kleine steuerliche Welt mit rein. Es gibt im Hintergrund eine steuerliche Spekulationsfrist. Das heißt, man sollte eine Anlageimmobilie mindestens zehn Jahre halten, damit ich sie hinterher mit Gewinn steuerfrei veräußern kann. Wenn ich jetzt also diesen Zeithorizont mal nehme und sage, ich kaufe eine Anlage, ich vermiete die. zehn Jahre und danach veräußere ich sie wieder. Dann ist ja quasi der Verkaufszeitpunkt, der Zeitpunkt, wo ich merke, ob sich dieses Invest wirklich gelohnt hat oder eben nicht. Weil zwischendurch läuft das halt durch und wenn ich dann eine ordentliche Preisentwicklung hingelegt habe, war die Rendite sehr, sehr gut. Wenn der Marktpreis für diese Immobilie in den letzten zehn Jahren dann zusammengebrochen ist, war es halt weniger gut. Um es mal wieder so ganz platt zu sagen. Und wenn wir jetzt das wieder zusammenziehen auf die A-Lage, dann ist die Wahrscheinlichkeit, dass in einer A-Lage die Preise zusammenbrechen, relativ gering und die Wahrscheinlichkeit, dass die Preise halt vielleicht überproportional steigen, ziemlich groß. Dafür muss ich aber im Vorfeld auch mit einem deutlich höheren Preis oder einem höheren Invest in die A-Lage gehen.
Jörn Römer | 03:53.595
Also ich fasse da zusammen. Natürlich wäre eine Glaskugel ganz hervorragend. Die haben wir. Ich jetzt leider nicht. Das heißt aber, Sie sagen, im Prinzip ist die bessere Lage immer das geringere Risiko.
André Braukmüller | 04:07.439
Auf jeden Fall ist das, ja, für mich ist es das geringere Risiko. Für mich persönlich als Investor, ich mag diese gedankliche 1B-Lage, wo ich weiß, ich werde dort immer einen Mieter finden, auch einen vernünftigen. Ich werde immer einen vernünftigen Verkaufserlös ziehen. Aber es muss nicht direkt die Innenstadt sein, sondern es kann vielleicht auch die Stadtrandlage sein, weil da die Kombination aus Preis-und Ertragswelt durchaus sehr interessant ist. Nur wenn die Immobilienpreise steigen, was sie aus meiner Sicht langfristig immer müssen, ist der Hebel hinterher. Wenn man das tatsächlich mal zurücktauscht, die Steine in Geld, dann werden wir sehen, ob es die richtige Entscheidung war zum Thema Glaskugel.
Jörn Römer | 04:57.645
Das ist ganz spannend, weil wir sind ja jetzt hier im April 2024. Eine Zeit lang war das Thema Investment oder Immobilie als Investment war so ein bisschen zurückhaltend gesehen, weil gesagt wurde, okay, die Renditen sind da gerade nicht in einem guten Verhältnis. Was sind denn für Renditen, wenn Sie so eine 1B-Lage jetzt mal typischerweise sehen? Was für eine Rendite ist denn möglich oder normal?
André Braukmüller | 05:32.595
Ja, also da schließen wir eigentlich an die Frage von eben schon an. Ich halte das für schwierig zu sagen in Prozent, um jetzt zu sagen, wir sprechen über vier, fünf, sechs, sieben Prozent in irgendeiner Weise, weil wir ja eben auch schon gesagt haben, wir sprechen über einen Zeithorizont von circa zehn Jahren. Und wenn ich einen Anlagezeithorizont von zehn Jahren habe, dann… wird vielleicht der ein oder andere Anleger auch sagen, ja, den kann ich auch in den Aktienmarkt gehen. Und ob er hinterher, je nach Einkaufszeitpunkt und Verkaufszeitpunkt, über den Aktienmarkt oder über die Immobilie den besseren oder den schlechteren Schnitt gemacht hat, wissen wir leider immer erst hinterher. Ich habe in den letzten 20 Jahren keinen Kunden erlebt, der sich selbst als spekulant bezeichnet, sondern die sind alle konservativ. Selbst der Aktienkäufer ist konservativ, weil er ja keine Optionsscheine kauft. In seiner Blickwinkelwelt. Der Banker würde das vielleicht ein bisschen anders formulieren. Von daher halte ich das persönlich immer so ein bisschen für schwierig, da über eine Rendite zu sprechen. Es gibt im Internet diverse Renditerechner, die man runterladen kann. Die gibt es sogar, glaube ich, auf Excel-Basis mit einem Ampelsystem. Das kann man so sehen. Wenn die Ampel nicht grün ist, kannst du diese Immobilie nicht kaufen, weil wir dann nicht mindestens bei, was weiß ich, 4% plus in der Rendite liegen. Das bedeutet, ein Invest in der Nähe von Hamburgs Elbphilharmonie lohnt sich nicht. Finde ich persönlich schwierig, weil das dann wieder ein super Standort ist, wo ich immer eine entsprechende Marktentwicklung haben werde, einen potenziellen guten Käufer haben werde. Von daher, ich bin ein großer Freund davon, die Immobilie einfach nach Bauchgefühl zu kaufen. Gefällt mir diese Lage? Bin ich bereit, den Preis zu zahlen? Und welche Perspektive sehe ich für den Standort, für den ich mich gerade interessiere als Kunde? Und dann gibt es da ja Gründe für, warum ich mich als Kunde dafür interessiere. Und dann sollte man dieser Meinung auch einfach glauben, weil ich glaube, jede Information kann ich schön oder schlecht reden.
Jörn Römer | 07:51.197
Ich verstehe, Sie sind Profi, Herr Brauckmüller. Deswegen den Blick nach vorne, die Glaskugel, haben Sie leider auch nicht. Das verstehe ich. Wenn Sie einfach jetzt mal zehn Jahre zurückblicken vielleicht, was sind denn da, können Sie da sagen, was so typische Renditen waren mit dem Blick auf die letzte Dekade, die vielleicht aber schon durchaus eine besondere war?
André Braukmüller | 08:12.508
Wenn wir die letzte Dekade nehmen, dann hat sich jedes Invest, egal in welche Immobilie, relativ locker gesteckt. gerechnet, weil selbst in den schlechten Lagen sich die Preise locker verdoppelt und verdreifacht haben in den letzten zehn Jahren. Und wenn ich mir dann überlege, ich habe zehn Jahre eine Immobilie gehabt, wo mir der Mieter die Immobilie gekauft und wenn ich die für 100.000 gekauft habe und zehn Jahre nix bezahlt habe und jetzt einen Gegenwert von 300.000 Euro für diese Immobilie habe, dann können wir jetzt anfangen, eine Rendite rauszurechnen. Aber ich finde, es ist ein cooles Geschäft.
Jörn Römer | 08:48.150
Das klingt ganz gut. Mal schauen, wie sich das weiterentwickelt. Dazu kommen wir später nochmal.
